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税金面から考えて「賃貸と持ち家はどっちが得か?」

コロナ禍で家にいることが多くなった今日、もう少し大きな家に引っ越したいな、そろそろ家を買おうかななどと考えていらっしゃる方も多いと思います。今回は、誰もは一度は考えたことがある「賃貸と持ち家はどっちが得か?」というテーマについて、「税金」という側面から、持ち家と賃貸それぞれにかかる税金を挙げ、それらの税金について詳しく解説していきます!

結論から言うと、持ち家は、賃貸に比べ圧倒的に税金や維持費がかかる一方で、住宅ローン控除の恩恵を受けることもできます。また、税金はかかりますが、家(土地)自体が資産になるという強みもあります。今回のコラムによって、賃貸か持ち家かという議論だけでなく、家(土地)を購入すると、賃貸に住む時と比べどう税金が変わるのか確認いただけたら幸いです。

「持ち家」と「賃貸」かかる税金の種類

まず初めに、今回のコラムのまとめ部分ではありますが…持ち家と賃貸、それぞれにかかる税金の種類について見ていきましょう。


<持ち家にかかる税金>


■購入時の税金:消費税/印紙税/登録免許税
■購入後の税金:不動産取得税/固定資産税/都市計画税
■控除:住宅ローン控除





<賃貸にかかる税金>


仲介手数料の消費税






持ち家【購入時の税金】について

家を買う際にかかる税金について、詳細をご説明していきます。

消費税


①マンション&建売住宅を購入する場合


売買価格のうち【土地部分】の課税はありませんが、【建物】は消費税の課税対象となります。
(例)マンションを5,000万円(土地が2,000万円/建物は3,000万円)で購入した場合、建物部分の3,000万円が課税対象になり、3,000万円×10%=300万円が消費税としてかかることとなります。
また、建売住宅の販売形態によっては、仲介手数料が発生することがあるため、こういった場合には手数料に消費税が課税されます。





②注文住宅を建てる場合


上記と同様に、【土地購入費用】には消費税はかかりませんが、家を建てるための【工事費用】は課税対象となります。





③中古物件を購入する場合


不動産仲介会社を介して購入した場合は、仲介手数料が消費税の課税対象となります。(例)5,000万円の中古マンションを購入し、仲介料が156万円だったとすると15.6万円の消費税が課税されます。※仲介手数料は宅地建物取引業法に基づき、その上限額が決められています。




印紙税

印紙税とは、日常の経済取引に伴って作成する契約書や金銭の受取書(領収書)など特定の文書に課税される税金です。(※国税局HPより抜粋)定められた税額の収入印紙を貼付することで納税しますが、税額は記載金額によって違いますので確認が必要です。

持ち家を購入時に印紙税がかかる書面は、土地や建物購入時の売買契約書/注文住宅を建てる場合の建設工事請負契約書/住宅ローンを利用する場合は金銭消費貸借契約書などがあります。

※コロナの影響もあり、電子契約も増えています。電子契約は課税対象にならないので、印紙は不要です。

登録免許税

土地や建物取得した際、所有権を登記簿に記載するために「登記手続き」をしなくてはなりません。

■土地や建物を購入:所有権移転登記
■新築住宅を建てた:所有権保存登記
■住宅ローンを借りる:抵当権設定登記

※土地などが金融機関の担保となるため

上記のいずれの登記を行う場合にも登録免許税が必要となります。

持ち家【購入後の税金】について

では、家を実際購入した後はどんな税金がかかってくるのでしょうか。

不動産取得税

不動産取得税とは土地や建物を購入時にかかる税金で、新居に入居した数ヵ月後に自治体から納税通知書が送られてきます。ただし、住宅が一定の要件を満たせば軽減措置があるため、実際には不動産取得税がかからないケースも多くあります。

固定資産税

固定資産税とは、所有する固定資産(土地や家屋、償却資産(事業用資産))に対して課せられる税金です。課税対象となるのは、毎年1月1日時点で固定資産課税台帳に登録されている固定資産で、持ち家を所有している間は毎年発生します。

税額は固定資産の価格を元に算出され、資産が所在している市区町村及び東京都(東京都23区は都が課税)が課税します。ただ、一定の要件を満たすときのみ中には、軽減される措置があるので確認が必要です。

都市計画税

都市計画税とは、下水道整備や道路建築など都市計画事業や区間整理費用に充てることを目的とした税金のことを言います。土地や建物を所有している全ての方が支払うのではなく、あくまで、都市計画法による「市街化区域内」にある土地や建物を所有している人が納める税金となるので、家や土地を購入する予定の方は所在地が、市街化区域内であるかどうかを調べておくと良いでしょう。

住宅ローン控除はどんなところがお得なの?

住宅ローンを組んで家を購入した際は、この控除を使い「所得税」や「住民税」の税額控除を受けることが出来ます。基本的な控除期間は10年間です。(2019年10月1日~2020年12月31日入居開始の場合は消費税増税対策で控除期間3年延長/コロナの影響で一定要件を満たす場合には入居の要件2021年12月31日までさらに延長)

住宅ローン控除を受ける場合は確定申告が必要となりますが、会社員(所得が給与以外ない方)の場合、初年に申告をすれば2年目以降は各会社の年末調整のみで控除手続きが可能です。最近は控除額のシミュレーションも様々な会社のWEBサイトで簡単にできるので、気になる方は是非チェックしてみてください。

住宅ローン控除以外に何かお得な制度はないの?

実は住宅ローン控除住宅以外にも、様々な優遇制度があるので是非活用してください!

すまい給付金

すまい給付金は、消費税率引上げによる住宅取得者の負担をかなりの程度緩和するために創設した制度です。消費税率8%時は収入額の目安が510万円以下の方を対象に最大30万円、10%時は収入額の目安が775万円以下の方を対象に最大50万円を給付するものです。(※国土交通省/すまい給付金HPより抜粋)

本来は令和3年12月までの制度でしたが、令和3年1月にコロナの影響を受け一定の期間内に契約した方について、給付金の対象となる住宅の引渡し期限の延長及び床面積要件の緩和がなされることが発表されました。

印紙税の軽減措置

上記にも紹介しました「印紙税」について、軽減措置が取られています。税額が20%~50%安くなります。

登録免許税の軽減措置

こちらも上記にて紹介した「登録免許税」において、土地や住宅用家屋に関しては軽減税率が適用されます。

長期優良住宅の優遇措置

「いいものを作って、きちんと手入れをして長く大切に使う」ストック活用型の社会への転換を目的として、長期にわたり住み続けられるための措置が講じられた優良な住宅(=長期優良住宅)を普及させるための優遇措置です。

建物の劣化対策や耐震性、設備配管の維持管理や省エネなど国によって定められた基準を満たすと、税の優遇措置が受けられます。(※国土交通省/長期優良住宅ページより一部抜粋)

まとめ

いかがでしたでしょうか?思った以上に「税金」がかかるな…と思われた方も多いかもしれません。ただ、マイホーム購入によって得られる満足感や、人生の安心感、またリフォームで自由に暮らしをデザインできるという楽しみもあります。税金はかかる物件や、場所、収入によっても異なるので、素敵な物件や土地を発見したら、各専門の担当者に相談しながら進めてみてください。不動産関係の弊社の協業先もご紹介可能です!もちろん税金に関しては是非ご相談ください(笑)